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《郑州楼市》:商品房质量及保修责任——新版商品房买卖合同示范文本条文释义(四)

www.315as.com 时间:2018-01-26 23:57 消协在线
本文选自即将出刊的2017年第6期《郑州楼市》(总第72期)“释政辩法”栏目,更多精彩敬请期待。您可以关注《郑州楼市》DM刊物和“楼市微观”公众号微官网中电子

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近年来,一些城市多幢居民楼连续发生开裂、沉降、坍塌等事故,引起人们对房屋质量问题的关注。商品房质量不仅关系到居住安全,而且关系到居住舒适的程度。然而,部分房地产开发企业建设销售的商品房仍然存在着不同程度的质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益,这也使得因商品房质量问题发生的纠纷成为司法实践中较为集中的一类。

修订的《商品房买卖合同(预售)示范文本》对实践中商品房可能存在的质量问题进行了梳理、归纳,将房屋质量问题划分为“地基基础和主体结构”、地基基础和主体结构外的“其他质量问题”、“装饰装修及设备标准”和“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能”等四类主要问题,并分别设置了违约责任的条款;细化和完善了保修责任的约定,并增加“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”的附件。

《郑州楼市》:商品房质量及保修责任——新版商品房买卖合同示范文本条文释义(四)

【要旨和释义】

【要旨】商品房质量问题

【释义】本条是关于商品房质量问题及出现质量问题后的解决方式约定

1.地基基础和主体结构施工质量的好坏影响到整个建筑的使用安全,是保证人身财产安全的关键。因此本次修订细化了该部分内容,使买受人有权选择是否继续履行合同,更好地保障了买受人的合法权益。该约定内容也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”的有关规定。

2.地基基础和主体结构外的“其他质量问题”,通常指的是可以采取更换、修理等补救措施进行弥补的质量缺陷,对人身财产安全和房屋的正常使用造成的影响较小。此条款中的“其他质量问题”,既包括房屋交付前发现的,又包括房屋交付后发现的;既包括属于保修范围内的,又包括保修范围未能具体明确的。

3.装饰装修及设备标准的约定内容。目前房地产开发企业销售更多的是“精装修”楼盘,这使得“装饰装修及设备标准”的约定内容变得尤为重要。本条款强调房地产开发企业提供的装饰装修及设备不仅要质量合格,还要符合与买受人的具体约定,并以合同附件的形式予以明确。买受人要注意尽可能具体详细的将房地产开发企业承诺的装修标准,设备的品牌、型号、颜色、数量等写进附件中,应尽量避免使用“高级瓷砖”、“国外进口木地板”或“与某某知名品牌同档次的产品”等模糊性表述。因为当争议发生时,合同及其附件的书面约定才是案件审理的主要事实依据。此外,也需要提醒购买“毛坯房”的买受人。如购买“毛坯房”的买受人收房后,往往会在第一时间对房屋进行装修。装修后,一旦发生因房屋质量而退房的情况,装修损失该如何承担等问题,则建议买卖双方在合同补充协议中进行约定。

4.室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施,是近年来买受人极为关注的几类问题,国家针对这几类问题已制定并发布了有关法律法规、标准或规范,以保证新建商品房更符合人们对不断提高的生活品质的需求。其中,对于空气质量、建筑隔声这两类可能严重影响身体健康的质量问题,在质量不达标且情节严重的情况下给予买受人合同解除权,以保障买受人基本的健康权;对于未按规定采取民用建筑节能措施的房屋,考虑到房地产开发企业在进行整改的过程中势必对居住人造成一定的影响,故此情况下的具体处理方式可由双方当事人自行约定。

《郑州楼市》:商品房质量及保修责任——新版商品房买卖合同示范文本条文释义(四)

【要旨】商品房保修

【释义】本条是关于商品房交付后保修责任如何承担的约定

1.结合实践情况,本次修订的示范文本细化和完善了保修责任的约定,并增加“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”的附件,使买受人对所购房屋的保修情况有明确而清晰的认识,保障买受人的知情权。同时,在附件中明确了“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算”,以提示买受人在规定期限内主张其权利。

2.根据合同主体相对性原则,商品房保修的事项应该由房地产开发企业亲自负责维修和处理。但实践中,房地产开发企业通常会委托物业公司或施工单位负责具体保修事宜,因此房地产开发企业须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,买受人在收房时也应当关注此项内容,以保证买受人权益获得实际保护。

3.本次修订的示范文本在合同中明确列示出卖人不承担保修责任的情形,并留有空白项由双方当事人自行约定,体现合同当事人权利义务的对等性。

4.结合实践中出卖人拖延、推脱保修责任的问题,示范文本细化了保修责任实施的具体方式:明确在保修期内,如超过约定期限出卖人仍不履行保修义务或书面提出异议的,买受人可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由出卖人承担,给予买受人更多的权利保障方式。

《郑州楼市》:商品房质量及保修责任——新版商品房买卖合同示范文本条文释义(四)

【要旨】商品房质量担保

【释义】本条是关于出卖人不承担质量责任或保修责任的情况下,买受人可向质量责任担保人主张权利的约定。

实践中,不少房地产开发企业与他人合作开发房地产项目时,为了便于操作,会采取设立项目公司的方式开发建设房地产项目。项目建成并销售完毕后,项目公司的股东按照约定各自取得收益后,遂将项目公司清算注销。而项目公司作为商品房质量责任的主体,对主体结构和地基基础是承担终身保修责任的。项目公司主体不存在,使得买受人在日后主张商品房的质量责任和保修责任时非常困难。为此,示范文本中增加了质量担保条款,通过第三方担保的方式,保证了买受人享有的商品房保修权利。同时,也为研究建立专业化维修制度提供了保障。

《郑州楼市》:商品房质量及保修责任——新版商品房买卖合同示范文本条文释义(四)

【典型案例】

【案情】




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